◎记者 张欣然
近年来，不动产证券化成为优化资源配置、盘活存量资产的重要手段。
其中，持有型不动产ABS作为一种介于传统ABS和公募REITs之间的新型权益型融资产品，正快速走入市场。它以灵活的审批机制、更广的适用范围和创新的结构设计，为企业和投资者提供了新的投融资选择，不仅补充了公募REITs市场的空白，也为构建多层次REITs市场提供了基础。
持有型不动产ABS的推出低调又迅速
与公募REITs历经较长的市场等待期以及积极的政策加持相比，持有型不动产ABS的推出较为低调且迅速。
2023年，中交清西大桥持有型不动产ABS成功发行，这代表着一种全新的资产证券化金融产品面世。今年以来截至11月22日，市场上已申报持有型不动产ABS合计6单（上交所5单、深交所1单），合计金额131.39亿元。其中已完成发行3单，金额80.86亿元；已审批通过但未发行1单，金额14.13亿元；审批中（已反馈）2单，金额36.4亿元。
持有型不动产ABS定位于可与公募REITs衔接的场内标准化权益产品。“持有型不动产ABS在业务上经常被称为私募REITs。”一位资深市场人士说。
上述人士进一步介绍，持有型不动产ABS相较于公募REITs，在底层基础资产方面有所扩展。在资金用途上，持有型不动产ABS并无特定限制，这为资金运用提供了更大的灵活性。通常情况下，原始权益人会持有15%到20%的份额，且没有强制性的锁定期要求。在审批流程方面，持有型不动产ABS仅需通过交易所的审核，一般耗时6至9个月即可，相较于其他产品，流程更为高效。
而与传统的ABS产品相比，持有型不动产ABS普遍采用平层结构设计，不再依赖于优先级和劣后级的分层增信机制。该产品不通过主体信用增进或资产回购等方式来提升信用等级，而是依靠资产本身的信用和收益能力。
“在审核流程上，持有型不动产ABS遵循传统ABS的标准流程，对于底层资产的规模和收益率没有硬性规定，同时不设定首期发行规模和现金流分派率的最低门槛，这为市场参与者提供了更大的灵活性和自主性。”上述人士说。
双向便利发行人与投资人
多家市场机构调研显示，我国持有各类不动产的企业存量相对较大、资产合规性佳，投融资两方对持有型不动产ABS产品均具有较强的参与意愿。
从发行人角度来看，持有型不动产ABS具有盘活存量、优化财务结构、灵活准入和高效管理等优势。大公国际资信评估有限公司认为：首先，持有型不动产ABS允许保留一定比例的杠杆，较其他产品在存量资产盘活上有竞争优势。同时，长久期融资且资金用途较灵活，通过发行持有型不动产ABS能够加速资源流转和价值提升。其次，通过定制化的设计可实现出表或并表诉求，用以改善企业的资产负债率，优化财务结构。最后，决策机制较公募REITs灵活性更高，通过特殊约定可以将决策的自主权较好下放，提升管理效率。
在持有型不动产ABS产品推出前，投资机构参与不动产权益投资交易主要依靠公募REITs，而持有型不动产ABS产品为各投资机构提供了一个新的选择。从投资者角度来看，持有型不动产ABS具有结构简化、激励创新和风险分散等优势。
大公国际资信评估有限公司分析称：一是持有型不动产ABS结构简化，由专项计划直接发行权益型产品，不涉及公募基金结构，管理链条更短，决策传导将更迅速。二是投资人可以参与项目前期的定制化设计，包括通过激励机制、对赌条款等方式激发管理活力，产品创新更加灵活。三是持有型不动产ABS较其他债类投资品有一定的差异性，可优化投资组合，为投资人风险分散拓宽选项。
一位理财公司的负责人也表示，持有型不动产ABS附加了底层项目收益，不仅能够提供稳定的收益，还有可能获得额外的超额回报。许多投资机构，尤其是理财资金，对于资产价格的波动非常敏感。通过ABS这种产品形式，依赖于计划管理人和市场第三方提供的估值来进行交易，为理财资金提供了一个长期配置资产的途径。
有助于建设多层次REITs市场
持有型不动产ABS可以作为Pre-REITs和公募REITs之间的桥梁，为资产在不同生命周期提供合适的融资平台，是公募REITs市场的补充，也是建立多层次REITs市场的重要环节。
一位资深市场人士向上海证券报记者介绍，多层次REITs市场包括公募REITs、持有型不动产ABS（私募REITs）和Pre-REITs，它们共同构成了一个完整的生态，覆盖从公开市场到私募领域，从高流动性到长期封闭投资的广泛需求。这种结构旨在满足不同投资者的需求和风险偏好，推动不动产资产的证券化和资本市场的深化。
联合资信认为，持有基础设施不动产的企业在主观上考虑是否计划发行公募REITs时，还需考虑项目储备和申报过程中的时间成本、与监管机构沟通协商的顺畅程度、公司内部经营管理方面的配合程度。相较之下，持有型不动产ABS可应用底层资产和发行人的范围更广，能盘活更多的存量资产。
“因此，相比目前以基础设施类底层资产为主的公募REITs，持有型不动产ABS以其灵活的交易设置、相对低的审批要求，更能适配运营管理复杂度相对高、业绩表现波动相对大的底层资产。”联合资信称。